Особенности рынка недвижимости - организационный и правовой механизмы купли-продажи и аренды

 

| экономика рынка недвижимости | на главную |


Рынок земли





Оригинальные тексты для сайтов и веб-проектов. Копирайт, рерайт, переводы.
Профессиональное наполнение вебсайтов уникальным контентом и новостями.
Оптимизированные тематичные тексты и фото по низкой стоимости. Надёжно.



Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий.

Сделки с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и целым рядом нормативно-законодательных актов. Например, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на нем другим лицам - stroyverno.ru. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельства выдаются указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

- прямой запрет в законодательных актах РФ на предоставление земельных участков в собственность;
- наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;
- изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Указом Президента РФ от 29 октября 19993г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Продажа земельных участков производится на конкурсах и аукционах.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.
Земельные участки могут быть незастроенными и застроенными.

Незастроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения. Застроенным земельным участком предприятия считается вся его территория, за исключением пустующих незастроенных (в т.ч. зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины.

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями право собственности на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) согласно действующим законодательствам и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом не допускается установления: целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в т.ч. земельного участка и ограничения на использование отдельного участка.

Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством РФ. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100м от границ данного участка.

Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного объекта в собственность;
- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов - до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в т.ч. прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости - stroyverno.ru. Выдача и направление указанных договоров регистрируется продавцом в соответствующем реестре (Книге регистрации договоров купли-продажи земельных участков для собственников помещений, зданий, сооружений).

Соответствующий КЗРиЗ и орган архитектуры и градостроительства обязаны в двухмесячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в т.ч. о публичных сервитутах, существовавших на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решением правомочных органов государственной власти (местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи являются основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности на землю.

Регистрация прав на недвижимое имущество, включая описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными в соответствии с законодательством РФ.

Использование земли в стране является платным. Взимание платы за землю производится в соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю". Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом. За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения кредита под залог земли применяется нормативная цена земли. Конкретный порядок взимания платы за землю установлен Инструкцией Государственной налоговой службы РФ от 17 апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ "О плате за землю". Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на участок), предоставленные хозяйствующим субъектам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли предназначена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.




Оригинальные тексты для сайтов и веб-проектов. Копирайт, рерайт, переводы.
Профессиональное наполнение вебсайтов уникальным контентом и новостями.
Оптимизированные тематичные тексты и фото по низкой стоимости. Надёжно.




stroyverno.ru - 2009-2017 © - Строй Верно ру